Alternativen Neues Wohnen auf Gewerbeflächen

WZ Forum - Immobilien:Alternativen Neues Wohnen auf Gewerbeflächen

Die Teilnehmer des WZ-Forums diskutieren vielfältige Entwicklungsmöglichkeiten: Sind Leerstände der Innenstadt ein mögliches Potenzial?

Von Christine Zacharias  

Die Suche nach potenziellen Bauflächen in Wuppertal, das macht das WZ-Forum Immobilien deutlich, betrifft auch Grundstücke für Gewerbe in der Stadt. „Es gehört ja auch zu unserer Strategie, neues Gewerbe zu entwickeln“, betont Jochen Braun, Abteilungsleiter des Ressorts Bauen und Wohnen. Aber das gestalte sich schwierig, vor allem angesichts der Topographie der Stadt. Und auch aufgrund der Struktur der bergischen Metropole: Wuppertal weise fast überall eine Gemengelage, also ein Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe auf, was zumeist historisch gewachsen sei. Das wiederum erschwere die Umwandlung von nicht mehr genutzten Gewerbe- in Wohnflächen: „Was passiert, wenn ein altes Firmengelände in ein Wohngebiet umgewandelt werden soll? Dann müssen umliegende Betriebe noch mehr Rücksicht nehmen“, betont Braun.
           

Neues Konzept für städtische Gemengelagen entwickelt

Im Stadtteil Cronenberg habe man vor Jahren bereits ein Konzept für solche Gemengelagen entwickelt. Die Erkenntnis daraus sei auf jeden Fall, dass man nicht ohne Weiteres ein schickes Neubauviertel dicht an einen alteingesessenen Großbetrieb heran bauen dürfe. Sonst seien die Konflikte von vorne herein programmiert.

Thomas Jaroch, Projektentwickler bei der Immobiliengesellschaft Wohnträume und selbst gebürtiger Wuppertaler, bringt einen anderen Gewerbezweig ins Spiel: „Der Einzelhandel in der City wandert ab, der kommt nicht wieder. Wie wäre es, dort künftig neues Wohnen zu entwickeln?“

Auch Sebastian Haug, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Kanzlei ATN d’Avoine Teubler Neu, sieht hier Potenzial und nennt als Beispiele Solingen und Remscheid. In Solingen sollen beispielsweise in Folge eines neuen Innenstadtkonzeptes „City 2030“ auf kleinflächigen ehemaligen Gewerbegrundstücken unter anderem seniorengerechte Wohnungen errichtet werden.

In diesem Punkt ist Stadtplaner Braun jedoch anderer Ansicht: „Die Stadt sollte ihre zentrale Funktion behalten. Wenn man zum Einkaufen nur noch aus der Stadt herausfährt, wird es traurig.“ Er schlägt vor, vermehrt Event- und Freizeitangebote von der grünen Wiese in die Innenstadt zu holen. „Wir müssen unseren Fokus für die City erweitern. Denn gegen Amazon werden wir nicht ankommen.“ Womit das Gespräch beim Thema Probleme des Einzelhandels angekommen ist. Ralph Robert Dahlmanns von der Kanzlei Hartmann Dahlmanns Jansen Rechtsanwälte glaubt ebenfalls nicht, dass der kleinteilige Einzelhandel noch viele Chancen hat: „Die kleinen inhabergeführten Geschäfte bis zu 150 Quadratmeter wird es bald nicht mehr geben.“ Dringend erforderlich seien daher neue städtebauliche Konzepte. Allerdings: „Ich habe Zweifel, so Dahlmanns, „dass diese Räume für Wohnen geeignet sind.“

Andreas Otto, Vorstandsvorsitzender der Volksbank im Bergischen Land, hält es dagegen keineswegs für ausgemacht, dass der innerstädtische Einzelhandel untergehen wird. Als Gegenbeispiel nennt er die Niederlande: „Da gibt es zunehmend viele kleine und attraktive Boutiquen in den Städten. Wir brauchen mehr als nur die großen Kaufhäuser, nämlich Erlebniskaufen.“

WZ-Chefredakteur Lothar Leuschen nimmt diesen Ball auf: Er sieht auch bereits in der Stadt Ansätze zu solch einem Erlebnis- Einkauf erfolgreich verwirklicht – und zwar im Wuppertaler Luisenviertel.

Eine weitere Chance für die Innenstadt zeigt Jörg Thomas-Miß, Leiter der Abteilung Immobilien und Finanzierung bei der Barmenia, auf – und zwar beim Bürobau: „Mitarbeiter beispielsweise wollen ausdrücklich in der City bleiben, wo sie mittags schnell für einen Snack in die umliegenden Bistros gehen können. Die möchten nicht auf die grüne Wiese.“
     


Flächenpotenziale entdecken

Wuppertal hat durchaus viele Standortvorteile: eine zentrale Lage, mehrere große Städte in der Umgebung und eine sehr gute Anbindung, ist Ralph Robert Dahlmanns, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in der Kanzlei Hartmann Dahlmanns Jansen Rechtsanwälte, überzeugt.
   

Stadtverdichtung, Aufstockung von Bestandsimmobilien – der Fachanwalt Ralph Robert Dahlmanns sieht verschiedene Möglichkeiten, neuen Wohnraum zu schaffen. Foto: Alois Müller
Stadtverdichtung, Aufstockung von Bestandsimmobilien – der Fachanwalt Ralph Robert Dahlmanns sieht verschiedene Möglichkeiten, neuen Wohnraum zu schaffen. Foto: Alois Müller

Investoren aus ganz Deutschland stoßen bei ihrer Suche nach interessanten Standorten immer wieder auf Wuppertal, beschreibt Ralph Robert Dahlmanns, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in der Kanzlei Hartmann Dahlmanns Jansen Rechtsanwälte, in seinem Impuls-Statement beim WZ-Forum Immobilien 2019. Wieso kommen sie gerade auf Wuppertal? Als großen Standortvorteil verweist Dahlmanns auf die zentrale Lage: Mehrere große Städte befinden sich in der Umgebung. Wuppertal verfüge als „Entlastungsstandort“ (so die Interessenten) über eine sehr gute Anbindung. In 30 bis 45 Minuten erreiche man Städte wie Köln oder Düsseldorf.

Nach Wuppertal ziehe es zudem immer mehr Menschen, für die zum Beispiel Düsseldorf zu teuer geworden ist. „Dort ist ans Mieten in interessanten Lagen bei Neubauten unter 15 oder 16 Euro und Kaufpreise unter 6000 Euro pro Quadratmeter nicht mehr zu denken – Tendenz weiter steigend. Da liegt Wuppertal deutlich darunter“, erläutert der Experte. „Wir brauchen daher dringend Flächen fürdie Wohnbebauung.“

Doch hier liegt ein Knackpunkt. Genau diese Flächen fehlen in Wuppertal. Also müsse man schauen, wo Reserven und Potenziale zu finden sind. Hier macht Dahlmanns einige interessante Möglichkeiten aus. So verfügen mancherorts Kirchengemeinden über größere ungenutzte Freiflächen, die man entwickeln und beispielsweise in Erbpachtkonstruktionen für Wohnbebauung nutzen könnte. „Das könnte auch für Wuppertal ein Anreiz sein“, stellt Dahlmanns fest. „Man muss nur ins Gespräch kommen, um die Dinge anzustoßen.“
     


„Flächen sind vorhanden. Wir müssen sie nur finden und in einem monetär vertretbaren Rahmen entwickeln“

Ralph Robert Dahlmanns, Fachanwalt
    


Ungenutzte Flächen befinden sich darüber hinaus oft in privater Hand. Warum diese nicht fürs Wohnen zur Verfügung stehen, ist ein großes Thema in der anschließenden Diskussionsrunde des Immobilienforums. In Wuppertal stehen zudem viele Gebäude unter Denkmalschutz, werden aber nicht saniert und drohen teilweise zu verfallen. „Für die Eigentümer ist es zu teuer, sie in angemessenen Wohnraum umzubauen. Das ist mit den Vorgaben des Denkmalschutzes wirtschaftlich selbst bei Berücksichtigung besonderer Abschreibungsmöglichkeiten kaum darstellbar“, erläutert der Baurechtsanwalt.

Stadtverdichtung, Aufstockung von Bestandsimmobilien – der Experte sieht verschiedene Möglichkeiten, neuen Wohnraum zu schaffen. Flächen seien vorhanden. „Wir müssen sie nur finden und in einem monetär vertretbaren Rahmen entwickeln. Es gibt Potenziale. Man muss sie nur heben.“

Der Zuzug nach Wuppertal werde umso größer, je teurer der Wohnraum in anderen Städten insbesondere entlang der Rheinschiene werde. Selbst in Nachbarstädten wie Haan oder Ratingen seien die Mieten mittlerweile explodiert, nicht dagegen in Wuppertal. „Mit diesem Pfund müssen wir wuchern; betont Dahlmanns. jgr