Neues Bauland Flächen für Wohnraum: Experten fordern mehr Dynamik

WZ Forum - Immobilien:Neues Bauland Flächen für Wohnraum: Experten fordern mehr Dynamik

Investoren würden gerne in Wuppertal Wohnraum schaffen. Doch es fehlt an Flächen. Wer muss jetzt was tun? Dieser Frage stellen sich die Immobilien-, Rechts- und Finanzierungsexperten beim dritten WZ-Forum Immobilien.

Von Jürgen Grosche

Die Ausgangslage ist klar: Menschen wollen nach Wuppertal ziehen, doch ihnen steht nicht genügend Wohnraum zur Verfügung. „Wir haben es nicht in der Hand; auf private Transaktionen haben wir keinen Einfluss“, sagt Oliver Zier (Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Wuppertal, GWG). Gerade in Wuppertal ist das ein großes Thema. 85 Prozent des Wohnbestandes befinde sich in der Hand von Privatpersonen, sagt der Experte. Das ist überdurchschnittlich viel. „Wo können wir Flächen ausfindig machen?“, fragt Zier weiter. „Wenn wir hier erfolgreich wären, könnten wir sehr leicht Investoren finden. Sie rennen uns die Türen ein.“
    

Die Finanzen der Stadt seien zu knapp, um selbst Bauland zu erwerben, sagt Jochen Braun (l.), Ressortleiter Bauen und Wohnen. Naja-Luisa Sophie Smolla (renaissance Immobilien und Beteiligungen Aktiengesellschaft, r.) sieht ohnehin ein ebenso großes Potenzial in der Sanierung von Bestandsimmobilien.
Die Finanzen der Stadt seien zu knapp, um selbst Bauland zu erwerben, sagt Jochen Braun (l.), Ressortleiter Bauen und Wohnen. Naja-Luisa Sophie Smolla (renaissance Immobilien und Beteiligungen Aktiengesellschaft, r.) sieht ohnehin ein ebenso großes Potenzial in der Sanierung von Bestandsimmobilien.

Der Blick richtet sich immer wieder auf die Stadt. Ackerland könnte zu Bauland gemacht werden, wird immer wieder vorgeschlagen. Jochen Braun (Stadt Wuppertal) erläutert, warum dies nicht so einfach ist. Der klassische Weg sei es gewesen, dass eine Stadt Grundstükke kauft und entwickelt. In Wuppertal sei es heute aber so, dass Entwickler Flächen suchen und kaufen, dann mit der Stadt entwickeln. In Wuppertal sind die Finanzen so knapp, dass sie für den klassischen Weg einfach nicht reichen. Doch den größten Engpass sieht Braun auf der Eigentümerseite. Viele wollen ihre Grundstücke derzeit nicht verkaufen.

Zier verweist hier auf das Beispiel Münster. Die Stadt habe den Spieß umgedreht, sehe die Beschaffung von Wohnraum als hoheitliche Aufgabe und fahre eine aktive Strategie. „Damit hat die Stadt die Gestaltungshoheit“, sagt Zier. Ob dies auch in Wuppertal möglich sei, hänge wohl tatsächlich an der finanziellen Situation der Stadt, räumt Zier ein.

Auch Andreas Otto (Volksbank Bergisches Land) ist überzeugt: „Es wäre clever, wenn die Kommune Land kauft, zu Bauerwartungsland macht und dann teurer verkauft. Wenn man die Hand nicht an solchen Hebeln hat, dann wird nichts daraus, mehr Flächen bereitzustellen.“
       

Hätte Wuppertal mehr erreicht, wenn die Stadt – wie einst geplant – eine Stadtentwicklungsgesellschaft gegründet hätte? Braun hätte dies begrüßt. „Nun müssen wir andere Wege gehen.“ Wenn sich nichts tut, werde die Stadt von anderen überholt, mahnt der Moderator und WZ-Chefredakteur Lothar Leuschen. Er appelliert an den immer wieder aufblitzenden Aufbruchgeist der Region: „Es gibt gerade im Bergischen viele Menschen, die etwas umgesetzt haben, wo andere sagten: ‚Das geht nicht.‘“

Braun verweist darauf, dass es zumindest ein politisches Bekenntnis dazu gebe, Flächen zu suchen. „Damit ist ein Stein ins Wasser geworfen.“ Einige Flächen, die an die Regionalplanungsbehörde gemeldet wurden, seien nun in der Diskussion. „Entwickler können sich damit befassen.“ Sie könnten genauso wie die Stadt mit Eigentümern verhandeln. „Jetzt gibt es Flächen. Sie müssen nur entwickelt werden.“

„Das dauert Jahre“, wendet Ralph Robert Dahlmanns (Hartmann Dahlmanns Jansen Rechtsanwälte) ein. „Haben wir die Zeit dafür? Nein.“ Man müsse also Wege finden, um kurzund mittelfristig an Flächen zu kommen, die gemeinsam entwickelt werden können. Diese Flächen gebe es (siehe Dahlmanns Eingangs-Statement: Artikel „Flächenpotenziale entdecken“). „Das ist kurzfristig der beste Weg.“ „Wenn sich alle Beteiligten einig sind, geht das auch schnell“, stimmt Braun zu. Widerstände verschiedener Art würden allerdings die Verfahren erschweren.

Welcher Art solche Widerstände sind, davon kann Michael Jaroch (Wohnträume Immobilienvertrieb) berichten: „Sobald wir eine Baustelle errichten, sind wir für viele Anwohner ein Buhmann.“ Viele Wuppertaler würden den Zuzug neuer Bürger ablehnen. „Wir müssen hier für mehr Akzeptanz werben.“ Ständig neue Bürgerinitiativen zu gründen bedeutet zunächst Stillstand und bringt Wuppertal nicht nach vorne.

Diese Problematik betreffe insbesondere Neubauten, merkt Naja-Luisa Smolla (Renaissance Immobilien und Beteiligungen AG) an. „Bei Sanierungen im Bestand freuen sich alle, dass etwas passiert.“ Die Immobilienexpertin sieht gerade bei Bestandsimmobilien ein großes Potenzial, Wohnraum zu schaffen. „Der Leerstand ist immer noch hoch, quer über alle Kategorien, insbesondere in Mehrfamilienhäusern.“ Dort betrage die Leerstandsquote 8,5 Prozent. Insgesamt stehen in Wuppertal 11 000 Wohnungen leer. Problem: „Viele Eigentümer können oder wollen nicht in die Sanierung investieren.“

Zier spricht hier von einem „veritablen Häuserkampf“. Die Einzelansprache der Eigentümer sei eine „zermürbende Aufgabe“ und habe nur eine geringe Wirkung. „Das ist eine Arbeit der kleinen Schritte.“ Selbst wenn Eigentümer investieren wollen, seien oft die Kreditgeber zurückhaltend.

Dabei drängt das Thema: Zier verweist auf den Regionalplan, nach dem in Wuppertal bis 2040 bis zu 16 000 Wohneinheiten zusätzlich gebraucht werden. „Das sind fast 1000 pro Jahr.“ In den zurückliegenden Jahren hat Wuppertal aber nur 350 Wohneinheiten pro Jahr dazu bekommen, erläutert Braun. Zugleich verschwanden einige. Abriss und Neubau halten sich so sogar nur die Waage mit einem kleinen Plus von 50 zusätzlichen Wohneinheiten. Es gibt also noch viel zu tun.

Ein kleiner Trost: Wuppertal steht mit der Problematik nicht allein da. „Das gilt bundesweit; der Bedarf ist in allen Kommunen hoch“, sagt Udo Reinhardt (Barmenia Versicherungen). „Wir müssen also jedes mögliche Projekt anpacken und nach vorn bringen.“
      


Foto: Alois Müller
Foto: Alois Müller

„Dem Wohnraummangel durch Neubau entgegenzutreten ist laut Experten sogar massiv schädlich für das Klima, da der Energieaufwand extrem hoch ist. Das hängt stark mit den verwendeten Rohstoffen wie Beton zusammen. Laut einer Analyse der Umweltschutzorganisation WWF ist die Herstellung von Zement, ein wichtiger Bestandteil von Beton, für rund acht Prozent aller CO2-Emissionen verantwortlich. Darin enthalten sind aber nicht einmal Transport und Entsorgung. Dazu kommen noch die Umweltschäden, die durch den Abbau von Sand und Kies entstehen. Gerade Altbauten in Innenstadtlagen werden von allen Bevölkerungsgruppen gesucht, Junge wie Alte wie Familien.“

Christian Baierl, Vorstand renaissance Immobilien und Beteiligungen Aktiengesellschaft


Foto: Alois Müller
Foto: Alois Müller

„Vermieter und Mieter sehen sich bei Abschluss, Durchführung und Beendigung eines Mietverhältnisses mit einem immer unübersichtlicheren Rahmen aus Gesetzen und Rechtsprechung konfrontiert: Welche Regelung zu Schönheitsreparaturen oder zur Kaution ist noch zulässig, was ist zu tun, wenn plötzlich Mängel auftreten, wann kann ich als Vermieter kündigen und diese Kündigung auch durchsetzen beziehungsweise als Mieter abwehren, sind dabei nur einige der kritischen Fragen. Gleiches gilt für die wirksame Vertretung von Wohnungseigentümern im komplexen Konstrukt einer WEG, insbesondere im Umgang mit den auf Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüssen.

Um nerven- und zeitraubende Auseinandersetzungen zu vermeiden, empfiehlt sich mehr denn je eine frühzeitige professionelle Beratung.“

Sebastian Haug, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, D’Avoine Teubler Neu Rechtsanwälte


Foto: Alois Müller
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„Wuppertal zeichnet sich durch seine grüne Seele aus; mehr Wohnraum ist aber unabdingbar, aufgrund des stetigen Bevölkerungswachstums, welches unserer Stadt glücklicherweise wieder erfährt. ,Ende 2017 standen 10 880 Wohnungen leer’, so lautete eine Schlagzeile der WZ im Jahr 2018. Bei über 195 000 Wohnungen macht das 5,6 Prozent Leerstandquote aus. Überproportional betroffen sind Altbauten mit einem Baujahr bis 1919 (8,5 Prozent). Bevor jedoch Neubau eine Option wird wegen der CO2-Bilanz und der Reduzierung der Grünflächen, sollte der Bestand in Betracht gezogen werden. Schaffung von Wohnraum sollte demnach primär über Bestand erfolgen, nachrangig über Neubauten. Auch ein wichtiger Aspekt: der Wuppertaler Denkmalbestand. Dieser umfasst derzeit rund 4500 Objekte, wobei nicht jede erhaltenswürdige Immobilie unter Schutz steht, sodass auch hier Häuserschätze gerettet werden könnten, bevor sie unwiederbringlich verfallen.“

Naja-Luisa Sophie Smolla, Chiefmarketing Officer renaissance Immobilien und Beteiligungen Aktiengesellschaft


Foto: Alois Müller
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„Wuppertal hat im Vergleich zu anderen Städten einen hohen Bestand an alten Wohnhäusern in überwiegend privater Hand, von denen viele den heutigen Ansprüchen an Wohnen durch Ihre Bauweise und derzeitigen Pflegezustand nicht gerecht werden. Dies zu ändern helfen Leuchtturmprojekte nicht. Nur konkrete Entwicklungsangebote an die Eigentümer zur Verbesserung der individuellen Nutzung der Immobilie führen zu einem qualitativ besser ausgestatteten und wettbewerbsfähigem Wohnstandort Wuppertal. Ergänzend müssen veraltete Bebauungspläne der heutigen Entwicklungen angepasst werden und, wo stadtplanerisch sinnvoll, Neubaugebiete für gehobenen Einfamilienhausbau entwickelt werden. Wuppertal hat es verdient.“

Michael Jaroch, Geschäftsführer Wohnträume Immobilienvertrieb


Foto: Alois Müller
Foto: Alois Müller

„In der aktuellen Niedrigzinsphase haben Immobilien für unsere Kapitalanlage an Bedeutung gewonnen, so dass wir unsere Immobilienquote deutlich ausgeweitet und den Bestand breiter diversifiziert haben. Der Fokus liegt dabei auf Immobilien mit stabilen Cashflows an für die Nutzungsart gut geeigneten Lagen. Darüber hinaus engagieren wir uns als Darlehensgeber vor allem für wohnwirtschaftlich genutzte Objekte und Büroimmobilien.“

Jörg Thomas-Miß, Abteilungsleiter Immobilien und Finanzierung bei den Barmenia Versicherungen


Foto: Alois Müller
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„Wuppertal steht mit der Problematik fehlender Baugrundstücke nicht alleine da. Das gilt bundesweit, der Bedarf ist in allen Kommunen hoch. Wir müssen also jedes mögliche Projekt anpacken und nach vorne bringen.“

Udo Reinhardt, Abteilung technische Immobilienbetreuung, Barmenia Versicherungen