„Die Preise entwickeln sich nach oben“ 

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„Die Preise entwickeln sich nach oben“ 

Stadtsparkasse Wuppertal: Immobilien in Wuppertal sind rar, die Nachfrage hoch. So steigt das Preisniveau – aber eine Blase erkennen Experten nicht. Denn Wuppertal ist im Vergleich immer noch günstiger.   

Gute Wohnlagen auf den Höhen in Wuppertal, wie hier die Karl-Theodor-Straße, sind besonders nachgefragt.

Die Corona-Pandemie hat einiges durcheinandergebracht in Gesellschaft und Wirtschaft. Doch eines hat sich nicht geändert. Die Nachfrage nach Immobilien ist weiterhin sehr hoch. Das wirkt sich auf die Preise aus. „Auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt sehen wir kein Ende der Kaufpreisrallye“, stellt Mike Mülheim, Abteilungsleiter Immobilienvermittlung bei der Stadtsparkasse Wuppertal, fest. Das gelte für jedes Segment – für Reihenhäuser ebenso wie für freie Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften oder Eigentumswohnungen.

Natürlich gibt es je nach Lage unterschiedlich starke Entwicklungen. „Gute Lagen sind stärker nachgefragt“, beobachtet Mülheim. Also in Wuppertal zum Beispiel die Lagen auf den Höhen. Doch auch mittlere Wohnlagen in der Talachse sind gefragt. In den östlichen Stadtteilen wie zum Beispiel Wichlinghausen oder Oberbarmen sieht man allerdings auf Leerstände und Sanierungsstau. Das dämpft etwas die Nachfrage: „Für schlecht sanierte Häuser bekommen die Käufer geringere Finanzierungen oder schlechtere Konditionen.“

Allerdings können Kaufwillige hier Förderprogramme zum Beispiel von der KfW beantragen. Unterstützung gibt es für zahlreiche Anlässe – einen Umbau für mehr Barrierefreiheit, Steigerung der Energieeffizienz oder für nachhaltiges Wohnen mit erneuerbarer Energie, Stichwort Solarzellen. Dennoch kann es zu Verzögerungen kommen, bis Wohnraum saniert an dem Markt kommt. So seien Mehrfamilienhäuser selten komplett leer, nennt Mülheim ein Beispiel. Wohnungen werden sukzessive saniert, wenn sie frei werden.

Nachfragedruck kommt nicht nur aus Wuppertal. Da in den Metropolen Düsseldorf und Köln die Preise noch höher liegen, weichen Menschen ins Bergische aus. „Wir haben viele Pendler“, bemerkt Mülheim. Die Verbindungen nach Köln und Düsseldorf sind gut, und seit Corona sind mobiles Arbeiten und Homeoffice zunehmend verbreitet. „Viele wollen dann lieber im Umland wohnen in einer größeren Wohnung, vielleicht noch mit einem Büro, als kleinere Wohnungen in den teuren Städten zu nehmen.“


Mike Mülheim, Leiter Immobilienvermittlung Stadtsparkasse Wuppertal
Mike Mülheim, Leiter Immobilienvermittlung Stadtsparkasse Wuppertal

"Auch nach nunmehr fast zwei Jahren Corona-Krise zeigen sich auf dem hiesigen Immobilienmarkt immer noch keine Anzeichen von einem Ende der Kaufpreis-Rallye. Die angespannte Nachfragesituation hält unvermindert an und hat sich sogar noch weiter verschärft. Kaufobjekte sind rar gesät. Wohnraum bleibt ein knappes Gut. Im Vergleich zu den Schwarmstädten in der Nachbarschaft Düsseldorf und Köln haben wir es jedoch noch mit einem moderaten Preisniveau zu tun. Dennoch ist auch das Wohnen in Wuppertal in allen Bereichen teurer geworden. Aufgrund unserer Marktposition gelingt es uns als Sparkasse trotzdem, unseren Kundinnen und Kunden ein attraktives Angebot an Gebraucht- und Neubauimmobilien vorzustellen. So können wir unseren Beitrag leisten, möglichst viele Menschen in Wuppertal in Wohneigentum zu begleiten.“


Im Vergleich zu den Metropolen sind die durchschnittlichen Preise in Wuppertal noch moderat, aber sie entwickeln sich auch nach oben. „Wir sehen maßvoll steigende Mieten“, sagt der Sparkassen-Immobilienexperte. Wuppertal benötige daher langfristig neue Wohnungen, insbesondere auch im preisgedämpften Bereich und im sozialen Wohnungsbau. Immerhin: Im Privatsektor ist man auf das Bergische Land aufmerksam geworden. „Dass die Preise noch weit entfernt von den Top-7-Städten liegen, merken Investoren aus ganz Deutschland“, sagt Mülheim.

Sie erkennen Renditechancen. Bei neuen Projekten seien die Preise in den zurückliegenden anderthalb oder zwei Jahren stark gestiegen. Für Neubauten zahle man 30 bis 40 Prozent mehr, stellt Mülheim fest. Man sehe durchaus Preise von 4500 Euro pro Quadratmeter. Die Immobilienexperten der Stadtsparkasse haben hier als größter Makler im Tal einen guten Einblick in die Entwicklung. „Kürzlich wurde sogar zum ersten Mal ein Preis von 5000 Euro pro Quadratmeter für eine Penthouse-Wohnung erzielt.“

Für die Preisentwicklung sind nicht nur der Nachfragedruck oder spekulative Erwartungen verantwortlich. Weitere Gründe für Preissteigerungen liegen in den gestiegenen Baukosten. Mülheim verweist auf Materialengpässe bei Handwerkern und Baufirmen aufgrund der weltweit gestörten Lieferketten – ein Problem, das derzeit die gesamte Wirtschaft betrifft. Die Unternehmen müssten teilweise während der Bauphase die Preise anpassen, da sie selbst mehr zahlen müssen. Mülheim sieht hier eine Gefahr für den Wohnungsmarkt:

Wenn die Baukosten weiter steigen, stellt sich die Frage, wie viel noch zukünftig gebaut wird. Der daraus resultierende Kaufpreis für Neubauten ist so irgendwann nicht mehr vermittelbar.“ Dazu kommt: Es gibt wenig Bauland in Wuppertal, das sich für eine Neubebauung eignet. Die Stadt hat noch Möglichkeiten im Altbestand, wenn etwa leerstehende Gewerbeobjekte umgewidmet werden. Weitere Kostentreiber finden sich im Planungs- und Baurecht. Neue Vorschriften sorgen für steigende Preise, zum Beispiel im Brandschutz oder in der Energieeinsparverordnung. Barrierefreiheit hat ebenfalls ihren Preis. Abstandsflächen zwischen den Gebäuden müssen eingehalten werden und gegebenenfalls ist die Beteiligung weiterer Stellen sowie externer Behörden wie Landwirtschaftskammer oder Gewerbeaufsichtsamt erforderlich.

Im Bestand wächst das Angebot ebenfalls nicht in großem Stil. Viele Immobilienbesitzer halten mangels Anlagealternative ihre Häuser und Wohnungen. Auf den Markt kommen zum Beispiel Bestände aus Erbschaften oder von Eigentümern, die etwas anderes gefunden haben, zum Beispiel ein Haus, und dafür dann ein Appartement verkaufen. „Insgesamt ist das Angebot rar geworden; es gibt deutlich mehr Kaufinteressenten als Verkäufer“, bilanziert Mülheim.

Bei allen Entwicklungen: Eine Blase erkennen die Immobilienspezialisten in Wuppertal nicht. Solche Befürchtungen gibt es ja für Städte wie München, Stuttgart oder Frankfurt. „Eine Blase entsteht durch spekulative Preisübertreibungen“, erklärt Mülheim, „der bisherige Preisanstieg in Wuppertal ist aber fundamental begründet“. Der Arbeitsmarkt sei stabil, die Zinsen niedrig. Die Rendite bei Immobilien sei immer noch höher als auf der Zinsseite. „Wenn die Preisentwicklung eine Blase gewesen wäre, dann wäre sie während der Pandemie geplatzt.“ Aber das Gegenteil ist der Fall. „In Wuppertal war das Preisniveau viele Jahre niedrig. Es hat jetzt nur die allgemeine Entwicklung nachgeholt.“