„Die Politik muss Neubauprojekte auch konsequent durchsetzen“

WZ Forum - Immobilien:„Die Politik muss Neubauprojekte auch konsequent durchsetzen“

Grünflächen sollten für neues Wohnen nicht unnötig zerstört werden, sind sich die Teilnehmer des WZ-Forums Immobilien einig. Doch gebe es auch kein Grundrecht auf „freie Aussicht“ für Anwohner. Eine Innenverdichtung der City könnte ein weiterer Weg sein.

Von Christine Zacharias

In Sachen Bautätigkeit besteht in Wuppertal dringender Handlungsbedarf. Darin sind sich die Teilnehmer des nunmehr dritten WZ-Forums zum Thema Immobilien mit Immobilienexperten und Maklern, Bankern, Juristen sowie weiteren, mit dem Thema befassten Fachleuten einig. Doch was sind die Gründe, dass es in Sachen Neubau in der Stadt im Tal nicht vorangeht? WZ-Chefredakteur Lothar Leuschen macht zu Beginn deutlich, dass die Situation der Kommune nicht einfach ist – und das aus mehrerlei Gründen: „Hier leben 50 000 Hartz-IV-Empfänger. Das prägt die Stadt sowie ihre Außenwahrnehmung und droht zu einer Abwärtsspirale zu werden. Zudem ist die Topographie der Stadt schwierig, die vielen Grünflächen führen in puncto Bauvorhaben zu etlichen Restriktionen.“ Dennoch, so der Leiter der Wuppertaler Lokalredaktion: „Die Stadt ist ja nicht untätig. Sie hat den Auftrag bekommen, bebaubare Flächen zu suchen, und es sind 110 Hektar gefunden worden.“

Externes Büro soll herausfinden, wo Potenziale sind

Das kann Jochen Braun, Ressortleiter Bauen und Wohnen der Stadt Wuppertal, sogar noch nach oben korrigieren: „Wir haben 33 Flächen mit insgesamt 157 Hektar aufgetan.“ Ein externes Büro sei nun damit beauftragt worden herauszufinden, wo Potenziale sind und wie damit umzugehen sei. Braun: „Das haben wir bewusst nach außen vergeben, denn man selbst wird mit den Jahren ja vielleicht schon mal etwas betriebsblind.“

Maßgabe für die Prüfung von Flächen sei es zum einen, die Qualität der Stadt mit ihren vielen „grünen Fingern“ nicht zu zerstören, andererseits aber auch neue Konzepte etwa in Sachen Innenentwicklung aufzutun. Braun: „Doch muss man hier vorsichtig sein. Reißt man etwa einen Bungalow aus den 70er-Jahren ab, weil der Erbe weit entfernt wohnt und kein Interesse an der Immobilie hat, und errichtet dort vier Stadthäuser, kann es schnell zu Konflikten kommen. Nämlich dann, wenn im Nachbarbungalow bereits seit einiger Zeit die Erbengeneration lebt und schon tüchtig in die Sanierung des Elternhauses investiert hat. Und die dann plötzlich eine kompakte Neubebauung vor die Nase gesetzt bekommt.“ Andererseits gebe es immer noch einige Nachkriegsbaulücken mit nur eingeschossiger Bebauung in der City, die zur Nachverdichtung sehr geeignet seien. Ein Innenstadt-Konzept ist laut Braun inzwischen fertiggestellt, das angesichts verschiedener Stadtraum-Typen Potenziale benennt. Aber so Braun: „Die Politik muss es auch durchsetzen.“ Mit Hinblick auf das Stadtrand-Projekt am August-Jung-Weg, wo 17 neue Wohnhäuser geplant sind und es erhebliche Widerstände der Anwohner gibt, betont er zudem: „Es gibt auch kein Recht auf freie Aussicht. Die Politik muss auch mal Entscheidungen treffen, die nicht allen gefallen, und das dann auch aushalten.“

Braun regt an, anders mit den Beständen umzugehen und auch hier neu zu denken. So gebe es „eine unfassbar große Zahl an Häusern auf großen Flächen, wo aber nur wenige Menschen leben.“ Dies seien zumeist nicht altersgerecht gebaute Reihenhäuser aus den 70er-Jahren, deren Bewohner bereits betagt sind. „Man sollte den Menschen zeigen, wie man sich verändern kann. Etwa indem man das eigene Reihenhaus mit einer vierköpfigen Familie tauscht, die vielleicht in einer Stadtwohnung lebt.“ Die Stadt selber verfüge übrigens nicht mehr über nennenswerte Grundstücke („Das Tafelsilber ist weg“) und auch bei der Bahn tue sich in puncto Bauland nicht mehr viel.

Einen wichtigen Aspekt aus Investorensicht bringt Dirk Wagner, bei der Stadtsparkasse Wuppertal für die Immobilienentwicklung zuständig, ein: „Das Preisniveau in Wuppertal für Neubau-Geschosswohnungen ist im Verhältnis zu den Investitionskosten zu niedrig.“ Aktuell liege es – seit einiger Zeit – bei 3300 bis 4000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für eine Eigentumswohnung. Dagegen seien die Baukosten markant gestiegen. „Wenn aber die Baukosten stärker steigen als die Verkaufspreise, rechnet sich dies nicht für den Investor.“ Da zudem Mangel an bebaubaren Grundstücken herrsche, ist die für Wuppertal fatale Folge, „dass Bauträger für Neubauten zunehmend auf umliegende Kommunen wie zum Beispiel Remscheid und Neviges ausweichen.“

Qualitative Nachfrage muss befriedigt werden

Nach Ansicht von Oliver Zier, Leiter der GWG, herrscht in Wuppertal in Sachen Neubauten noch zu wenig Druck: „Gefühlt gibt es gar keinen Handlungsbedarf. Jeder hat ja eine Wohnung, und man bekommt auch eine. Aber wie es um den Fortschritt in Sachen CO2-Einsparung steht, ist eine andere Sache. Die Bestandsgebäude müssen unbedingt ertüchtigt werden, auch im Hinblick auf das Thema lebenslanges Wohnen im Quartier. Dies ist aber im Bestand in einem überschaubaren Zeitraum nicht in ausreichendem Maße machbar, und deswegen brauchen wir in Wuppertal dringend auch Neubau.“ Schon jetzt, so Zier weiter, gebe es einen Mangel an kleineren und auch großen Wohnungen. Vor allem aber müsse die qualitative Nachfrage bedient werden. Zier denkt hier an Zielgruppen etwa aus Düsseldorf, für die Wuppertal interessant sein könnte. „Die Mischung ist entscheidend. Die Entwicklung ist hier im Moment nicht positiv.“ Lothar Leuschen pflichtet ihm bei: „Wuppertal macht den Fehler, sich an den Schwächeren zu orientieren, nicht an den Stärkeren.“ Zier beobachtet, dass Nachbarkommunen „massiv das Wohnen in Qualität weiterentwickeln.“ Wuppertaler würden sich in Richtung umliegender Gemeinden orientieren. Inzwischen stelle sich die Frage: „Wie halten wir die Wuppertaler in der Stadt?“
    


„Die Bestandsgebäude in Wuppertal müssen unbedingt ertüchtigt werden, auch im Hinblick auf das Thema lebenslanges Wohnen im Quartier. Dies ist aber im Bestand in einem überschaubaren Zeitraum nicht in ausreichendem Maße machbar, und deswegen brauchen wir in dieser Stadt dringend auch Neubau.“

Oliver Zier, Geschäfstführer Gemeinnützige Wohungsbaugesellschaft mbH Wuppertal (GWG)


„Die Nachfrage nach Immobilien aller Art ist unverändert hoch. Insbesondere bei Ein- und Mehrfamilienhäusern ist der Markt wie leergefegt, das hat natürlich auch Auswirkung auf die Kaufpreise. Hier werden – für Wuppertaler Verhältnisse – oft Rekordergebnisse erzielt. Von einer möglichen Preisblase ist das Preisniveau unserer Stadt jedoch noch meilenweit entfernt.“

Dirk Wagner, Leiter Immobilienvermittlung Stadtsparkasse Wuppertal


„In der privaten Baufinanzierung können Förderprogramme eine entscheidende Rolle spielen. So ist per 1. Oktober 2019 der Höchstbetrag für das KfW-Wohneigentumsprogramm auf 100 000 Euro verdoppelt worden. Weitere Fördermöglichkeiten sind unter anderem das Baukindergeld oder die Riesterförderung. Für die optimale Nutzung dieser Fördermöglichkeiten sollten sich Immobilienkäufer unbedingt durch einen versierten Finanzierungsberater vor Ort beraten und durch die Finanzierungszeit begleiten lassen.“

Karl-Heinz Schattschneider, Leiter Bauen und Wohnen Stadtsparkasse Wuppertal


„Im vergangenen Jahr hat die Stadt, insbesondere das Ressort Stadtentwicklung und Städtebau meines Kollegen Rüdiger Bleck, eine Menge ,Hausaufgaben’ erledigt. So sind die beiden Konzepte, die sich aus dem Auftrag des Rates ,120 Hektar neue Wohnbaufläche’ ergeben haben, in der Endphase der Erarbeitung. Natürlich ist es noch ein weiter Weg, bis tatsächlich auf der einen oder anderen Fläche baulich etwas passieren kann, aber es gibt heute ein Angebot an Flächen, welches nun konkret politisch diskutiert werden kann. Das ist ein großer Schritt nach vorne.“

Jochen Braun, Ressortleiter Bauen und Wohnen der Stadt Wuppertal


„Der Immobilienmarkt im Bergischen Land, insbesondere in Wuppertal, bleibt interessant – und das Angebot leider rar, für Privatleute genauso wie Firmenkunden. Wir helfen unseren Kunden bei der Einschätzung, wie sie ihren Traum vom eigenen Zuhause oder der richtigen Immobilie für ihr Geschäft verwirklichen können. Eine bei weiter steigenden Preisen zunehmende Herausforderung, die wir gerne annehmen.“

Andreas Otto, Vorstandsvorsitzender der Volksbank im Bergischen Land


„Das Baurecht wird komplexer und unübersichtlicher. Dies gilt besonders für das private Baurecht. Der Umfang der baurechtlichen Regelungen einschließlich der zugehörigen Rechtsgebiete macht es dem Laien unmöglich, den Überblick zu behalten und Fallstricke zu erkennen. Nimmt man noch die höchstrichterliche Rechtsprechung hinzu, sind alle Baubeteiligten schnell überfordert. Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann helfen, unnötige Prozesse zu vermeiden und unvermeidbare zu gewinnen.“

Ralph Robert Dahlmanns, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Kanzlei Hartmann Dahlmanns Jansen Rechtsanwälte